今回の解決事例で書かれている内容（目次）
本件は、建物賃貸借の家賃滞納トラブルです。
依頼者である賃貸人はオフィスビルを賃借人に貸しましたが、賃借人の経営状態が悪く「約200万円」の家賃を滞納していました。
そこで、弁護士が交渉を担当し、賃借人に退去を求めるとともに、滞納賃料の支払いを求めました。
本件では、賃借人がオフィスビルを店舗として使用しており、商品も多数陳列されていたため、明渡しについて難航が予想されました。
しかし、「債権回収トラブルに強い弁護士」による交渉の結果、約2ヶ月で建物の明渡しを受けることに成功しました。
また、滞納賃料「約200万円」についても全額回収に成功しました。
本件では、以下の点が課題解決の争点となりました。
本件では、賃借人が店舗に商品を多数展示しており、明渡しをすれば賃借人としては顧客を失う恐れが高いうえに、商品搬出にも費用がかかることが予想されました。
そのため、賃借人からの強い抵抗が予想される事案でした。
このようなケースでは、裁判を起こせば確実に明け渡しを実現することは可能ですが、裁判によっては時間と費用がかかってしまいます。
そこで、裁判を起こさずに交渉で早期に退去を実現させる方法が問題になりました。
賃借人の経営状態が悪化し、毎月の家賃の支払いさえ難しい状態であったため、滞納賃料「約200万円」をどのようにして支払わせるかが問題になりました。
次に、担当弁護士の見解については、以下の通りでした。
弁護士より、内容証明郵便を送り交渉した結果、建物を「2ヶ月以内」に明け渡すことに合意させました。
内容証明郵便の送り方＆フォーマットについては以下を参考にしてください。
この約束を「合意書」という形で書面にしましたが、さらに、万が一、賃借人が期限までに建物を明け渡さなかった場合の対応を考えておく必要がありました。
本件では、万が一、賃借人が期限までに建物を明渡さなかった場合、裁判を行わなくても強制的に退去させる手続きを可能にするために、民事訴訟法の「即決和解制度」を利用しました。この「即決和解制度」は、裁判所において当事者双方が明渡しの期限に合意しておくことで、裁判所から「もし期限通りに明け渡さなかったら、裁判を経ないで強制執行して良い」というお墨付きがもらえる制度です。
その結果、期限までにトラブルなく明渡しを受けることに成功しました。
本件については、弁護士が交渉の結果、滞納賃料を退去後に8か月間で分割払いする内容で合意させることに成功しました。
しかし、賃借人の経営状態が悪化している上、退去後は連絡がとれなくなるなどして、滞納賃料が回収できなくなるおそれがありました。
そこで、未払賃料の回収についても、早期かつ確実に回収するために、「即決和解制度」を利用することにしました。
その結果、滞納賃料についても、合意した分割払いの期限までに全額を回収することに成功しました。
本件では、弁護士による交渉の結果、訴訟を起こさず早期に建物の明渡しを受けることができ、また家賃滞納の未払賃料の全額を回収することができました。
弁護士に依頼することで、時間を掛けずに適切な方法で、建物明渡しを受けることや未払賃料を全額回収することができます。
また、本件で利用した「即決和解制度」の利用にあたっては、裁判所への申立てが必要になりますが、本件のような建物の明け渡しを求める事件で、確実に期限までに明け渡しをさせるために有用な制度です。
この「即決和解制度」を利用することで、相手としては、裁判を経なくても強制執行されるという危険を意識することになり、その後の明け渡しをスムーズに進めることができます。
なお、類似の制度として、「公正証書」があります。
「公正証書」では金銭債権の支払について裁判を経なくても強制執行が可能になるという利点がありますが、建物の明け渡し等については強制執行を可能にすることは出来ないので、注意が必要です。
また参考として、「家賃滞納者を最速で退去させるためのポイント」も、ご覧下さい。
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